カフェを開業するのに、カフェ物件のチェックと契約についてというテーマでお送りしています。

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カフェの物件のチェックと契約について

カフェイメージ

希望の物件が決まったら、次は物件のチェックを行いましょう。

立地がよくても、その物件があなたのやりたいお店の大きさにあわなかったり、設備に問題があっては、後々後悔することになるかもしれません。不動産屋の言われることを鵜呑みにしないで、自分の目で足で確かめましょう。
契約する前に以下のポイントはチェックしておきましょう。

物件のチェックポイント

まずは、店舗の広さと部屋の形などのチェックが必要です。お店の実際の面積は設計図で確認し、実測してください。表示された面積には廊下などの共同部分が含まれている場合があるからです。また、事前に店舗の設計になれた建築家にその部屋の形で自分が希望するお店のデザインがどの程度可能か確認してもらってください。案外、席数が取れなかったりすることがあり、お店の収支計画に影響します。

そして、看板が出せるか、出せるのであればどこにどの程度目立つ場所に設置できるのかを確認しましょう。もし、2階以上の物件であれば、出入口やエレベーターに掲示物がつけられるのかも確認しましょう。

居抜き物件の場合、今ある設備のチェックは絶対必要です。素人ではわからない場合も多いので、専門家に相談しましょう。
居抜き物件については次のページで詳しくご説明致しています。

物件の契約条件のチェックポイント

物件や立地のチェックの次は、契約内容や条件のチェックが必要です。

-家賃

家賃は通常1坪(3.3平方メートル)当たりXXX円と表示され、それに契約面積を掛けた金額だとおもわれがちですが、他にも色々な項目で追加のお金がいるので、それらを含めて、「家賃」として考えなければいけません。

-ゴミの収集

雑居ビルなどでは毎日業者がきてゴミを処理してくれるサービスを受けているビルもありますが、無い場合もあります。ある場合は家賃の他にその費用を請求される場合もありますし、無い場合は自分でゴミの収集を手配しなくてはいけません。

-契約項目

いつから家賃を支払う必要があるのか確認します。契約した時点なのか、工事を開始した時点なのかで大きく費用が変わってきますので、契約した時点と言われた場合はなるべく遅くしてもらえるよう交渉が不可欠です。内装工事区分は、テナント側(お店を開くあなた)が費用を負担するものと、大家さんが負担する部分があるのでキチンと確認して線引しておきましょう。
あまり考えたくはありませんが、退去時の条件も確認しておいてください。敷金をいつ返してもらえるのか、自分がつくった内装を大家さんに買い取ってもらえる権利(造作買取請求権)や次の借り手に売る造作譲渡の権利なども確認しておきます。

その他にも契約書にはいろいろな特約があることが多いので、ぜひ弁護士や司法書士さんなどの専門家に確認してもらうようにしましょう。商工会議所や地方自治体の無料相談もあるかもしれませんので、ぜひ探してみましょう。

-大家さんのチェック

大家さんの経済状況もできれば確認しておきましょう。もし大家さんが破産などした場合、敷金や保証金などが戻ってこない可能性も高いですし、他に譲渡された場合、無理やり退去させられる可能性もあるからです。
調べ方は、登記簿謄本でその物件が多額の借金の担保になっていないかを見るとよいでしょう。
また、大家さんも人と人とのつながりが大切です。あなたが信頼できると思う人でないとうまくやっていけないはずです。不動産屋さんや同じビルのお店のオーナーに確認しておきましょう。

次は「居抜きかスケルトンか?」について説明します>>


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